Как защитят сделки с недвижимостью от «эффекта Долиной»

В Государственной думе находится на рассмотрении законопроект, способный существенно изменить правила купли-продажи на вторичном рынке недвижимости и защитить покупателей от последователей «эффекта Ларисы Долиной». О потенциальных преимуществах предлагаемого «периода охлаждения» рассказали депутат Госдумы от Волгоградской области Алексей Волоцков и известный адвокат Виталий Григорьев.

Покупатели и продавцы сомневаются в адекватности друг друга

В настоящее время вторичный рынок жилья оказался в фокусе повышенного внимания из-за участившихся случаев мошенничества по так называемой схеме Долиной или «бабушкиных квартир», что создает серьезные риски для добросовестных покупателей.

Последователи певицы появились даже в Волгоградской области. Ранее сообщалось, что директор магазина электроники в городе-спутнике Волгограда — Волжском Карен Бадамян вынужден доказывать в суде свое право на недавно приобретенную квартиру. Молодой человек утверждал, что пенсионерка, продавшая ему жилье, пытается признать сделку незаконной и оставить покупателя без имущества и средств.

По словам депутата Государственной думы от Волгоградской области Алексея Волоцкова, от подобных ситуаций страдают не только добросовестные покупатели, но и продавцы, которым по семейным обстоятельствам требуется срочно реализовать квартиру.

— Сейчас все напряжены, все боятся вступать в сделки. Я уже не говорю о том, что до неузнаваемости изменилась работа юристов и риелторов, которые стали совмещать работу психологов и в прямом смысле успокаивать людей, — говорит Алексей Волоцков. — Покупатели и продавцы начинают сомневаться в адекватности друг друга. Без принятия мер по усилению правовой защиты участников рынка недвижимости, последствия могут быть самыми негативными.

Защитный буфер против «внезапного прозрения»

Для стабилизации обстановки, защиты прав обеих сторон и исключения мошеннических схем в Госдуме рассматривают меры по усилению правовой защиты. Одной из таких мер может стать «период охлаждения» для операций с недвижимостью, который планируется установить сроком на семь дней.

— Считаю, что эта мера повысит безопасность сделок, — говорит депутат Волоцков. — Отсрочка на семь дней после подписания договора купли-продажи и государственной регистрацией перехода права собственности позволит защитить все стороны сделки от действий злоумышленников.

Предложенные изменения, включая «период охлаждения», проанализировал в своем телеграм-канале известный волгоградский адвокат Виталий Григорьев.

— Почему эта инициатива появилась? Триггером стало дело народной артистки России Ларисы Долиной, которая лишилась квартиры после действий телефонных мошенников. Второй кассационный суд вернул ей жилье, но покупатель — Полина Лурье — уже подала жалобу в Верховный суд, — напоминает Виталий Григорьев. — С учетом подобных кейсов законодатели предлагают создать более прозрачные и безопасные правила для добросовестных участников рынка. Вот что предлагается:

Гарантия жилья для продавца

Если человек продает единственное жилье, он будет обязан доказать, что после сделки ему есть где проживать. Потребуется предоставить нотариально заверенное согласие собственника другого жилья — подтверждение, что продавца примут. Цель — исключить ситуации, когда человек остается без крыши над головой, а затем пытается оспорить сделку, ссылаясь на уязвимое состояние.

«Период охлаждения» — 7 дней

Сделку с участием продавца-физического лица нельзя будет зарегистрировать сразу. Государственная регистрация станет возможна только через неделю после подписания договора. За эти семь дней продавец сможет:

• еще раз обдумать свое решение;
• отказаться от сделки;
• но при этом возместить покупателю понесенный ущерб.

— По сути — это защитный буфер, который должен снижать риск давления, обмана и «внезапного прозрения» через суд, — резюмирует Виталий Григорьев.

Только защищенные расчеты

Помимо «периода охлаждения», в законопроекте содержится еще одно важное предложение.

— Все деньги по сделкам с жильем должны будут проходить только через банк — аккредитив или защищенный счет. Наличка полностью исключается, — отмечает адвокат. — Продавец получит деньги только после перехода права собственности в Росреестре, — отмечает адвокат. — Это закрывает распространенную схему, когда продавец получает наличные, а потом пытается признать сделку недействительной по статье 177 ГК РФ («Беспомощное состояние»), заявляя, что деньги «утрачены».

«Эффект Долиной» не везде работает

Однако уже выясняется, что «эффект Долиной» срабатывает не у всех, кто пытается им воспользоваться в Волгоградской области. Например, недавно Кумылженский районный суд отказал местному жителю в признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Зимой 2021 года этот мужчина получил право собственности на дом и земельный участок. Через семь дней недвижимость была продана соседке всего за 30 тысяч рублей.

Спустя несколько лет бывший владелец вновь обратился в суд с требованием признать сделку недействительной. Он заявил, что не подписывал договор и не получал деньги, аргументируя это, в том числе, заключением судебно-психиатрической экспертизы в рамках расследования уголовного дела по статье за угрозу убийством. По его словам, на момент сделки у него отмечались «признаки психического расстройства, относящиеся к категории слабоумия в форме деменции неуточненной».

Но суд пришел к выводу, что мужчина как минимум до конца 2023 года осознавал характер всех своих действий, мог ими руководить и понимал всё происходящее с ним.